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     汲取以往的经验教训,建立房地产平稳健康发展长效机制,必须着眼长远,相关政策保持稳定,避免方向上的反复;也要关照当下,与现行各项调控措施做好衔接。把握并处理好居住和投资的关系、增量和存量的关系、房屋供给与土地供给的关系以及行业发展与整体经济发展的关系
      近日召开的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。在笔者看来,要使这一机制尽快建立并长期有效发挥作用,“稳”是关键,即要保持相关政策的稳定性、连续性和一致性。
      房地产业曾是许多地区的支柱产业,但由于其运作周期较短、投资回报较高、投资回笼较快,其发展也面临一些问题。主要表现为:土地财政成为一些地方政府创收的主要手段;个人投资者大举涌入,导致房价飙升,一些中低收入的刚需民众或望房兴叹,或倾其所有并背上巨额房贷。特别是,上一轮以“双限”为主要内容的调控初见成效时,因顾忌楼市对地方经济的下拉作用,一些地区的限购、限贷政策戛然而止,加上降息降准、改变首套房贷标准、降低二套房贷比例等一系列措施,一些一二线城市房价再次进入暴涨模式。
      汲取以往的经验教训,建立房地产平稳健康发展长效机制,必须着眼长远,相关政策保持稳定,避免方向上的反复;也要关照当下,与现行各项调控措施做好衔接。具体说来,要认真把握并处理好以下四种关系。
      居住和投资的关系。加杠杆基础上形成的投资投机性炒房,使真正的刚需难以得到满足。所以,建立长效机制,需要长期坚持住房的居住属性。在政策衔接上,如果当下的调控措施取得明显成效、房价暴涨势头得到遏制,从释放改善型需求的目的出发,限购政策可适时作出调整,但限贷应长期坚持,同时延长二手房上市时间,遏制投资投机性需求,绝不能让炒房资金再次回流楼市。此外,还应认真研究房地产税,提出符合实际、公平合理的意见和方案。
      增量和存量的关系。长期以来,很多地区在发展房地产业的过程中都存在重视增量、忽视存量的问题,使诸多三四线城市新增商品房大量积压,部分一二线城市又似乎总是供不应求。为此,各地应深入调研,必要时可考虑开展普查或专项调查,摸清现有房屋存量,包括数量、规模、结构、建成时间、区域分布及与人口的对应匹配程度等,并结合城市发展规划,对未来人口规模、结构演进、房屋增量需求做出科学预测,让房地产市场在平稳、理性状态下稳步前行。
      房屋供给与土地供给的关系。有人认为,一二线城市房价暴涨是土地供给不足所致,认为只要加大土地供给力度,就会平抑市场价格。但在供需不明和大力加杠杆的背景下,仅依据楼市火爆表象就盲目增加土地供给,很可能导致一二线城市重蹈三四线城市的覆辙。在把握房屋供给与土地供给关系时,必须要在对房屋需求量有精准预判的情况下,确定未来不同时间段内开发用地规模;要把房地产开发与城市规划、老旧区改造、达到使用年限房屋重建相结合,最大限度减少占用新的土地特别是耕地。
      行业发展与整体经济发展的关系。房地产业是国民经济的重要行业,但也只是诸多行业中的一个。过度依赖房地产业和土地财政,必然拖累整体经济的长远发展。各地应从各自实际出发,积极打造并培育新的经济增长点,努力形成多点支撑的局面,积极促进经济结构调整和转型升级,实现发展动能转换,尽快摆脱对土地财政的依赖。

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