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     日前召开的中央经济工作会议指出,明年经济工作的主基调是“稳”,这也意味着,房地产也会呈现以稳为主的态势。在此背景下,明年楼市将呈现一线城市量缩价稳、热点二线城市量稳价稳、非热点二线城市量稳价升、三四线城市量稳价稳的态势。
      会议提出:“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”,这是对我们过去反复强调的“人、地、钱”资源错配的土地供应国策的修正。因此预计,这一举措将会增加被调控二线城市的供应进而带动成交量的恢复性增长。
      但值得注意的是,会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,同时要求“微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房”。热点城市和非热点城市投资投机性购房一定会受到更加严格的限制,如果市场继续升温,甚至不排除未来还会继续提高多套房的首付比例和利率。
      同时,房价上涨速度将受到持续而严格的抑制,不要指望和幻想明年热点一二线城市房价管制会有任何放松,也不要冒险赌博政府会改变目前的“扭曲操作”。未来流向房地产的资金肯定会减少,居民部门加杠杆已经趋缓,暂停房企发债、禁止前端融资拿地等动作也变相抬高了房企资金成本。
      目前,虽然限购城市只是少数热点一二线城市,但是这些城市的销售额已经占到全国市场的36.8%,可谓举足轻重。但这些城市调控后的单月成交量锐减了22%,对于主要在这些城市布局的房企,特别是重仓布局这些城市的房企,无疑是具有重大影响的。
      但对于全国性房企来说,限购城市的布局仅仅是其中的一部分,比如新城控股目前布局了全国32个城市,涉及限购的城市只有10个,而且其中的武汉、天津、成都、南昌等市几乎没有受到影响。
      至于明年,我们相信,调控范围基本不会扩大,调控力度基本不会增强。这就意味着,对于大型房企来说,坚持品质优先和加速奔跑是当前的最优策略。通过提升产品线和产品品质,可以帮助企业获得更多的购房者认可,可以获得更多的地方政府信赖,进而整体上提升利润率水平。此外,加速奔跑带来的规模优势将帮助企业获得更快的周转率,为企业带来更安全的现金流,赢得更高的信用度和更低的资金成本,并平抑不同城市的利润率水平,在市场逐渐见顶的白银时代赢得更大的市场份额,真正实现更快更好的可持续发展。
      同时,房企还需要更加关注保持利润水平,而决定利润水平首当其冲的就是城市布局。一线城市因为土地价格过高,利润率可能更低,三四线城市虽然房价不高,但土地成本也不高,利润率水平未见得低,尤其是对于拥有品牌溢价的百强房企更是如此。中央经济工作会议提出“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”,其本质就是我们所说的都市圈建设,也意味着特大超大城市周边中小城市的机会将会来临。
      今年M2增速不会超过12%,很可能在11.5%左右,M2增量大致与去年同期的16.39万亿基本相当,意味着大水漫灌的龙头早已经收紧,流向房地产的资金也已经降速,开发贷款和房企自有资金都已经趋近零增长,按揭贷款增速也在下降,债券刚兑已经打破,房企资金隐形成本也已经上升,年底或将出现资金荒,房企必须备好干粮,明年资金充沛的房企将有更多的收购整合的机会,而现金流不足的房企将加快市场出清。
      中小房企活得越来越艰难,三四线城市的中小房企已经在2013年失去了最好的退出机会,即使卖地、卖项目、卖股份、卖公司,也越来越难以获得回归一二线城市的大房企的兴趣。与之相对应的是,一二线城市中小房企今年重新获得了一次溢价退出机会,但这个机会正在逐渐远去,项目并购机会虽然仍在,但卖主的溢价空间越来越小,一二线城市的中小房企很快也会步三四线城市中小房企的后尘,因此2017年对于他们来说,抓紧退出是最好的也是最后的机会。

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